CHE COS’È L’AFFITTO A CANONE CONCORDATO.
I contratti di affitto a canone concordato sono stati introdotti in attuazione dalla legge 431/98 e del Decreto del 16/01/2017. Vengono chiamati anche contratti di locazione 3+2 proprio per le loro caratteristiche. Infatti, si prevede una durata minima di 3 anni e l’affitto dell’immobile viene rinnovato in maniera automatica per altri 2 anni alla scadenza. Questa modalità di locazione viene definita concordata in quanto l’importo del canone viene stabilito sulla base degli indicatori dell’Accordo territoriale.
Si tratta di una negoziazione che vede come protagonisti le associazioni dei proprietari a livello provinciale e i sindacati degli inquilini nella stessa area territoriale con il supporto del Comune. I canoni concordati vengono fissati stabilendo le modalità di valutazione degli immobili e all’interno della fascia compresa tra il canone massimo e quello minimo definiti per ogni tipologia individuata e per ogni quartiere. Al tempo stesso i contratti durano meno e adottano una cedolare secca al 10%.
Questo fatto spiega perché gli affitti a canone concordato siano diffusi a macchia di leopardo e prevedano canoni differenti a seconda della città di riferimento.
Perché questa soluzione è così diffusa
Il regime della cedolare secca è molto apprezzato perché comporta numerosi vantaggi sia per gli affittuari che per i proprietari delle abitazioni. Bisogna comunque tenere a mente che il rinnovo di un accordo locale non comporta una maggiore adesione dei contratti a regime agevolato in maniera automatica. Infatti, la percentuale di crescita dipende da quale sia la convenienza economica rispetto ai canoni di mercato sia per i locatori che per i conduttori. Al tempo stesso l’aggiornamento delle intese consente di allineare i canoni all’inflazione e al nuovo potere d’acquisto del denaro.
I risparmi garantiti dal canone concordato
Da quando è stato eliminato il regime di locazione ad equo canone il canone concordato risulta essere la soluzione più adatta e conveniente per risparmiare. Da un lato questo tipo di contratti prevede l’affitto di immobili a prezzi calmierati, fattore che vede gli inquilini come beneficiari. Dall’altro i proprietari versano al Fisco imposte sul reddito generato dalla locazione applicando un’aliquota agevolata, pari alla cedolare secca al 10%. L’obiettivo consiste di avere un canone che non oltrepassi gli importi massimi fissati dall’intesa locale mettendo a disposizione dei proprietari agevolazioni fiscali e sconti sulle imposte, sia a livello locale che nazionale. In particolare, si usufruisce di:
– un’imposta ridotta del 25% per il versamento dell’Imu. A questa detrazione possono essere aggiunte eventuali aliquote ribassate a seconda di quanto stabilito dal Comune di riferimento. Bisogna tenere a mente che quest’ultima possibilità è facoltativa da parte dei Comuni in quanto gli enti locali non sono obbligati per legge a mettere a disposizione aliquote ribassate ai proprietari che optano per il regime a canone concordato. Infatti, il Governo Monti ha introdotto la disposizione secondo la quale i Comuni possono abbassare l’aliquota Imu al 4 per mille nel caso di abitazioni affittate secondo la modalità a canone concordato. In questo modo non vengono classificate come seconde case e quindi non sono soggette a un’aliquota compresa tra il 7,6 e il 10,6 per mille;
– un’aliquota agevolata con cedolare al 10% per quanto riguarda la tassazione dei canoni rispetto alla modalità tradizionale al 21%. Si tratta di una soluzione accessibile per i proprietari di abitazione che scelgono l’opzione della cedolare secca al posto del versamento dell’IRPEF all’interno del Modello 730. In quest’ultimo caso si assicurano invece al contribuente deduzioni forfettarie del 30% per il calcolo dell’IRPEF. Proprio per questo motivo l’imponibile IRPEF non corrisponde all’ordinario 85% ma ammonta al 66,5%;
– una riduzione nell’imposta di registro per la registrazione del contratto di affitto presso gli uffici comunali preposti a questo compito. Di norma l’importo viene ripartito a metà tra il proprietario e l’inquilino e viene calcolato sull’ammontare del canone annuo. In genere ammonta al 2% del canone versato nel corso dell’intero anno, mentre aderendo al regime a canone concordato si applica una percentuale dell’1,4% sul valore complessivo.
A queste agevolazioni fiscali si aggiungono disposizioni per rendere maggiormente conveniente il regime di affitto a canone concordato anche per gli inquilini.
