Perché una casa va all’asta?
Ci sono tre differenti ragioni per cui un immobile finisce all’asta. La prima riguarda i singoli cittadini: perché quando non si è in grado di pagare uno o più creditori, questi ultimi hanno il diritto di rivalersi sulle sue proprietà. Il secondo caso riguarda le aziende che in caso fallimento vedono alienati i propri beni. Il terzo caso riguarda gli enti pubblici: quando decidono di vendere un immobile devono obbligatoriamente farlo attraverso l’asta che garantisce massima trasparenza.
Quali i tre consigli principali da dare a chi intende comprare la casa all’asta?
Il primo è quello sicuramente di affidarsi a un esperto del settore, quale è Eugenio Muscogiuri, consulente immobiliare e titolare dell’agenzia Muscogiuri Immobiliare – VareseCase.it, perché solo una persona esperta è in grado di “leggere” la perizia e tutti gli altri documenti che compongono un’asta; in questo modo ci si mette al riparo da eventuali sorprese quali abusi edilizi non sanabili, spese condominiali non pagate, trascrizioni pregiudizievoli non cancellate dall’asta. Il secondo riguarda la certezza di avere la copertura economica o di poter accedere ad un mutuo. Il terzo consiglio è di far verificare da Eugenio Muscogiuri chi siano le persone che abitano la casa e assicurarsi che nell’avviso di vendita sia prevista la liberazione dell’immobile al momento della aggiudicazione o, al più tardi, della firma del decreto da parte del giudice. La liberazione sarà comunque garantita, in caso di non spontanea iniziativa dell’occupante, mediante l’intervento della forza pubblica.
Come mi documento e quale il modo migliore per cercare una casa all’asta?
Le case all’asta devono essere obbligatoriamente pubblicizzate. Ci sono quindi siti specializzati, i siti dei Tribunali, il sito del Notariato e, quando entrerà a regime in via obbligatoria, tutte le inserzioni dei Tribunali italiani saranno raccolte su di un unico Portale gestito dal Ministero di Giustizia che, a sua volta, per le foto ed i dettagli del caso, rinvierà ai siti commerciali abilitati alla pubblicità legale.
Una volta individuata la casa che mi piace quale lo step da seguire?
Una volta individuata la casa il vostro consulente immobiliare, Eugenio Muscogiuri, dopo aver verificato la perizia e il suo contenuto, valuterà con molta attenzione l’avviso di vendita che contiene l’indicazione del bene posto in vendita, la data, l’ora e il luogo dell’asta, il prezzo base, la misura del rilancio minimo, il termine di presentazione delle offerte, le modalità di vendita..
Come viene stabilito il prezzo base d’asta?
Lo stabilisce il perito nominato dal Giudice. Nell’ordinanza di vendita, che prepara il Giudice, è stabilito anche il rialzo minimo richiesto in sede di gara.
Occorre fare un’offerta pari al prezzo base d’asta o si può offrire di meno?
La base d’asta è quella fissata dal giudice sulla base della perizia di stima dell’immobile ed è lo stesso giudice a determinare l’ammontare dei possibili ribassi che il delegato può accettare dopo la prima asta se questa va deserta. Sarà il vostro consulente immobiliare, Eugenio Muscogiuri, a suggerirvi quale potrà essere il miglior prezzo da offrire. Attenzione però se si vuole essere sicuri che la propria offerta venga accettata non bisognerà scendere – in fase di offerta in busta chiusa – di oltre il 25% del valore della base d’asta. Infatti, dopo la riforma del 2015 le aste immobiliari si svolgono quasi esclusivamente con la procedura di “vendita senza incanto” in base alla quale l’offerente presenta la propria offerta in busta chiusa che potrà anche essere inferiore, rispetto al prezzo base, di 1/4. Un esempio: se il prezzo base stabilito è 100, chi vuole partecipare all’asta dovrà presentare un’offerta minima pari almeno a 75. Chi presenta un’offerta inferiore, la vedrà dichiarata inefficace.
Decido di partecipare ad un’asta. Qual è l’iter che devo seguire e quali sono i documenti necessari?
Sarà Eugenio Muscogiuri, a guidarvi passo passo nel produrre tutto ciò che serve per partecipare all’asta dell’immobile che vi interessa. In pratica però le cose più importanti da sapere: 1) Eugenio Muscogiuri presenterà per voi, nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa e senza segni di riconoscimento, contenente l’indicazione del prezzo offerto e una cauzione fissata nell’avviso di vendita (normalmente il 10% del prezzo a base d’asta che produrrete voi tramite un assegno circolare) nonché gli altri documenti richiesti nell’avviso di vendita che sarà stato letto con estrema attenzione dal vostro consulente, Eugenio Muscogiuri.
Il debitore esecutato può presentare un’offerta?
No, ma lo potranno fare i suoi parenti.
Come faccio a verificare che quella è la casa che cerco veramente? Posso visitarla prima?
Certamente. Il vostro consulente, Eugenio Muscogiuri, chiederà per voi una visita al custode, e vi accompagnerà lui stesso a vedere l’immobile. In questo modo valuterà insieme a voi il contesto ambientale e lo stato dell’immobile. Inoltre, se l’immobile fosse occupato sarà lui a prendere contatto con l’esecutato per capire come e quando l’immobile sarà liberato e se lo stesso sarà consegnato in buono stato manutentivo. Bisogna sempre mettere in conto che al momento del rilascio le condizioni dell’immobile potrebbero essere peggiori rispetto a quelle descritte dalla perizia o riscontrate personalmente durante la visita.
Tutta la documentazione richiesta a chi va poi consegnata?
Il vostro consulente, Eugenio Muscogiuri, consegnerà direttamente tutta la documentazione o direttamente alla cancelleria del tribunale o al delegato dal giudice.
Il giorno dell’asta posso sperare di aggiudicarmi il bene a un prezzo più basso rispetto ai prezzi di mercato?
La possibilità che il prezzo della base d’asta scenda rappresenta una delle grandi opportunità del sistema delle aste in quanto è possibile acquistare immobili a prezzi vantaggiosi. Con la recente legislazione il giudice ha facoltà di prevedere che a partire dalla 4° asta deserta, il prezzo possa essere abbassato del 50%. Molte giovani coppie oggi comprano casa grazie al mercato delle aste.
Come e in quanto tempo si paga una casa comprata all’asta?
Chi acquista all’asta deve poter disporre velocemente di tutta la cifra (in genere si ha tempo 90 gg dalla aggiudicazione). In alternativa può accendere un mutuo ma occorre organizzarsi per tempo e rivolgersi a banche che offrono prodotti specifici per questo genere di acquisti. Anche in questo caso il vostro consulente, Eugenio Muscogiuri, vi aiuterà nella scelta della banca
Quanto costa la casa all’asta da un punto di vista fiscale?
Non c’è nessuna differenza nelle tasse da pagare, rispetto alla casa che si acquista nel mercato libero: si paga l’imposta di registro secondo le aliquote prima o seconda casa, a seconda se chi compra ha i requisiti; la base di calcolo è rappresentata dal valore catastale (in caso sia più basso del prezzo di aggiudicazione) se si tratta di abitazione e l’aggiudicatario è una persona fisica. Inoltre bisogna considerare le competenze del delegato, il costo della consulenza di Eugenio Muscogiuri (generalmente di molto inferiore al costo di una provvigione), e, ultimo ma non trascurabile, l’eventuale rimborso al condominio delle spese condominiali non pagate dall’esecutato negli ultimi 2 anni.
Quali le novità ultime introdotte dalla recente normativa? Si acquisterà con asta telematica?
La legislazione da poco entrata in vigore prevede che entro 90 giorni a partire dal 1° gennaio 2018, per le vendite all’asta che disporranno i giudici delle esecuzioni, sarà obbligatorio prevedere la gestione dell’asta in via esclusivamente telematica o mista. Le offerte saranno inviate telematicamente al portale Unico del Ministero e l’asta gestita da piattaforme software create da società che hanno ottenuto dal ministero l’iscrizione come soggetti abilitati. Anche in questo caso sarà sempre il vostro consulente, Eugenio Muscogiuri, ad aiutarvi nello svolgimento dell’asta telematica.
